住宅唱主角局面将改变 2011年商业地产渐入佳境

    万达老总王健林可能是2010年中国地产界最风光的一位。这一年间，万达开业15个广场和7个星级酒店，所到之处，受到地方政府官员的热烈欢迎。商业地产俨然由过去“陪嫁的丫头”，成为现在的“抢手的新娘”。业内人士认为，在持续严厉的调控政策组合拳下，房地产市场住宅唱主角的局面将逐渐改变，商业地产在2011年渐入佳境。

    商业地产在2010年成功上位的一个重要原因是，这一年虽然调控政策频出，一浪高过一浪，但无论国十条还是新四条，主要针对住宅市场，商业地产则成为调控下的“漏网之鱼”，亦成为吸引投资的避风港。中原地产监测表明，自4月宏观调控政策出台后，全国商业用地逐步上升。其重点监控的12个大中城市，2010年商办用地成交幅数所占比例由4月份的25.61%上升到12月的34.80%，面积所占比例由4月的5 .10%上升到12月的19.48%。而“限购令”的出台，则进一步给2011的商业地产大热埋下伏笔。据中原地产监测，9月末限购令发布后，深圳的投资资金开始进入商业地产领域，从2010年10月下半月开始这一现象尤为明显，11月深圳商业地产成交环比翻番。足见住宅投资受限后，商业地产成了最好的转移点。深圳是全国房地产市场的风向标，深圳市场的走向通常会成为中国楼市走向的先导，因此，从深圳房地产市场走势基本可以判定，商业地产极有可能成为未来各大城市的新热点。

    有业内人士指出，商业地产成为调控的“漏网之鱼”并非侥幸之意，而是更有深意。国家在打压住宅市场的同时，有意放商业地产一条生路。9月2日，保监会发布险资投资不动产和股权的暂行办法，大方规定数千亿险资可以投资商业不动产，但是不得变相炒地卖地，不得以商业房地产的方式开发和销售住宅。某数字研究机构上海分院分析师认为，这种国家政策的隐性鼓励，一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用，另一方面也似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路，那就是一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业地产。通过这样的方式将淡化剥离商品住宅目前被过度凸显的投资属性，将其转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。

    在政策导引和市场的双重压力之下，中国的房地产企业纷纷开始转型之旅。2010年，金地、中粮、保利、中海、富 力等国内一线开发企业均高调宣布了其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。就连一直标榜“只做住宅”的万科也开始涉足商业地产。截至2010年10月底，万科在全国各地共计拿地78幅，拿地总金额454亿元，其中，纯商业用地1幅、包含商用的综合用地29幅，金额达到154.8亿元。

    中原地产研究中心认为，住宅+商业的模式可能会成为内地开发企业的发展方向。一方面，开发商业地产能够分散整体经营风险，另一方面，商业地产的租金能够在未来提供稳定的资金流。

    事实上，眼下不仅仅是房地产业内企业，其他行业企业对商业地产也是垂涎欲滴。英国T ESC O自主投资购物广场，华润万家组建欢乐颂，广百股份组建广百地产，天河城集团天津买地建购物中心，海印建海印又一城……在全球金融危机四伏，国内通胀压力增加的大环境下，为避免自有资金贬值和消化信贷任务，买地建设自己的物业似乎成了百货、零售等行业最好的选择。

    不过，商业地产一哄而起，繁荣中也存隐忧。2010年10月29日，长春红旗街万达广场正式营业。万达集团董事长王健林出席了当天举行的开业庆典，他在致辞时透露，在未来的5年时间里，万达集团将在长春投资至少300亿元人民币，建设5个万达广场和2家星级酒店。这令当地人既高兴又担心。

    万达集团的第一个万达广场，是长春重庆路万达广场，从重庆路万达广场到红旗街万达广场，万达用了10年；按照王健林的说法，未来五年在长春开五个万达广场，这就意味着平均一年一个。长春属于外向性较低的城市，外来人口较少，消费能力有限，单就长春市360万的市区人口和消费能力，能否支撑起5个万达广场？何况，还有中信、长春欧亚等品牌企业和上市企业瓜分市场。

    住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹曾经指出，商业地产投资的成功与否，更在于业态，后期的管理队伍，需要有专业的运营及人才体系，这一点很多房企都没有积淀。

    从刚开业不久的长春红旗街万达广场看，如今商业地产不再是一般开发商能染指的细分行业。较之以往，这一轮的繁荣以专业化、规模化为基础和表征，带有明显的品质、品牌色彩，商业地产已经远远不是一个卖东西的商场，而是一个可以看电影、喝咖啡、健身美甲，体验消费的地方，甚至是可以办公、生活的地方。商业地产的模式和业态日新月异，就如著名策划人王志纲所说，常规的只是盖房子的时代已经过去了，新的开发模式和商业模式将引领未来。

    面对这一轮新的变化，开发商准备好了吗？